Россияне не хотят покупать голые стены

За долгие годы инвестиционного бума мы как-то отвыкли, что в новостройке можно купить квартиру под ключ. Город гнал жилищную программу с такой скоростью, что рабочим некогда было провести даже элементарную косметическую отделку. Да и незачем — квартиры продавались и без того хорошо.

Но в какой-то момент деньги у инвесторов закончились. Теперь тон задают люди, покупающие квартиры для себя: они не хотят месяцами жить в строительном мусоре. В то же время покупка квартиры в новостройке с готовой отделкой часто смущает покупателей более высокой ценой по сравнению с вариантом в бетоне. Мы решили выяснить, что выгоднее: самостоятельный ремонт или отделка от застройщика?

— По моим оценкам, в Московском регионе на первичном рынке на квартиры с отделкой приходится примерно 20–25% продаж, — говорит финансовый аналитик ИХ ФИНАМ Тимур Нигматуллин. — Как правило, квартира с отделкой на первичном рынке стоит примерно на 5–10% дороже, чем без отделки. Наценка зависит от используемых при отделке материалов, класса жилья и прочих факторов.

По оценке управляющего партнера M9 development Максима Морозова, доля квартир с отделкой в Московском регионе еще выше — 30–35%. Но очень важно понимать, что это достаточно условно, поскольку понятия об отделке у всех разные. К примеру, муниципальное жилье, вводящееся с отделкой, не удовлетворяет даже самым скромным требованием тех, кто способен купить себе жилье. При этом формально они считаются квартирами с отделкой, — оговаривается специалист. — Как правило, квартиры с готовой отделкой приобретают в инвестиционных целях, — продолжает Тимур Нигматуллин. — Их удобно сдавать в аренду, не тратя время на ремонт. Наконец, в покупке квартир с отделкой заинтересованы семьи без детей, в качестве временного варианта, — с целью последующего обмена.

Максим Морозов добавляет еще одну важную группу людей, для которых вопрос отделки является принципиальным: в экономсегменте большинство квартир покупается в ипотеку, и у людей нет возможности тратить дополнительные деньги на ремонт. Кроме того, в этом сегменте люди стараются заехать максимально оперативно, чтобы не тратить дополнительные деньги на аренду, пока будет идти ремонт.

— Cамостоятельная косметическая отделка без стоимости материалов обходится примерно в 2 тыс. руб. за квадратный метр. Она включает в себя косметическую отделку стен и потолка, покраску окон, радиаторов и труб, укладку напольного покрытия и т.п. Капитальный ремонт помещения без стоимости материалов обходится примерно в 8 тыс. руб. за кв. м (демонтажные работы, полная отделка стен и потолка, покраска радиаторов и труб, замена окон, сантехнические работы, электромонтажные работы, демонтаж пола и укладка напольного покрытия и т.п.), — считает Тимур Нигматуллин.

Впрочем, выгоду от собственного ремонта или покупки квартиры с отделкой можно определить только при непосредственном осмотре объекта недвижимости. К тому же стоимость отделки — индивидуальный вопрос, поскольку очень сильно зависит от желаний и возможностей владельца жилья.

По расчетам Максима Морозова, с учетом текущей стоимости отделочных материалов качественный, но бюджетный ремонт квартиры площадью 70 кв. м обойдется не меньше чем в 700 тыс. руб. (без учета кухни). При меньшем бюджете качество материалов и работ уже будет находиться на низком уровне. Если же говорить о включении в смету каких-то дополнительных работ (утепление балкона, установка кондиционера, монтирование теплых полов), бюджет превысит миллион рублей. Эти цены соразмерны тем, которые застройщики включают в стоимость квартиры с отделкой. «Но, увы, в домах экономкласса повсеместно встречается низкое качество отделки, а желания клиентов практически не учитываются», — добавляет Максим Морозов.

В элитном сегменте верхней планки затрат на ремонт вообще не существует. При желании и соответствующих возможностях можно покрыть стены сусальным золотом, а дверные ручки инкрустировать бриллиантами. Попробуем определить уровень, ниже которого покупатель вряд ли захочет опуститься.

Возьмем для примера квартиру в жилом комплексе премиум-класса с минимальной стоимостью квадратного метра 420 тыс. руб. Если из этой суммы вычесть затраты девелопера на отделку, цена квадрата составит 350 тыс. руб. При покупке квартиры без отделки экономия очень приличная — больше 15%. А во сколько обойдется самостоятельный ремонт?

Начнем с возведения перегородок — на первый взгляд эта статья расходов кажется самой маленькой. Однако по факту это не совсем так: 1,5 тыс. руб. за квадратный метр — это только стоимость разделения единого пространства квартиры свободной планировки на комнаты. При этом мало кто задумывается о том, что перегородки съедают 7–10% полезной площади.

— Приобретая квартиру, покупатель всегда оплачивает фактическое количество квадратных метров, — поясняет коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. — В квартире с готовой отделкой будет произведен замер каждой комнаты и помещения. А в квартире свободной планировки оплатить придется площадь всего пространства, которое впоследствии будет разделено перегородками. По расчетам, квартира площадью 100 кв. м после окончания ремонта станет меньше на 7–10 кв. м. В зависимости от стоимости квадратного метра потери на перегородках могут исчисляться миллионами рублей.

Разработка дизайн-проекта — это вторая по величине статья расходов при отделке. Необходимый минимум — 9 тыс. руб. за квадрат. Работа именитой дизайн-студии обойдется в несколько раз дороже. А если говорить о частном заказе дизайн-проекта в одном из ведущих мировых архитектурных бюро, цена взлетает до небес.

Покупатель квартиры в высшем ценовом сегменте вряд ли доверит отделку своей квартиры низкоквалифицированным разнорабочим. Услуги же профессионалов обойдутся минимум в 15 тыс. руб. за квадратный метр. Инженерное оснащение обойдется от 18 тыс. руб. за кв. м. Инсталляция одной только системы «умный дом» встанет в несколько миллионов рублей. И, наконец, стоимость строительных и отделочных материалов для жилья высокого класса вряд ли составит меньше 45 тыс. руб. за квадрат. Натуральный камень, паркетная доска, гипоаллергенные краски и т.д. — покупатели весьма требовательны к качеству используемых при отделке материалов.

Итог: стоимость отделки в премиальном сегменте составляет минимум 88,5 тыс. руб. за кв. м. Прибавляем эту сумму к стоимости квадратного метра в бетоне — получается 438,5 тыс. руб., что на 5% выше стартовой цены в нашем условном жилом комплексе. Впрочем, при желании эти самые 5% можно скостить. Хотя бы на перегородках. Тем более в кризис.