Важно правильно составить договор залога недвижимости

Наверное, каждому из нас приходилось слышать о том, что существуют договора, предусматривающие в качестве обеспечения залог какой-либо недвижимости. Особенно часто такой договор залога упоминается в связи с банковскими кредитами, в частности ипотечными.

     Ипотека сегодня это шанс для большинства молодых семей приобрести собственную отдельную квартиру и решить таким образом пресловутый жилищный вопрос, который уже несколько десятилетий является камнем преткновения для многих людей. Конечно, кредитные ставки в нашей стране не такие привлекательные как в Америке или Европе, где большинство сделок с недвижимостью проводятся с помощью ипотечных средств. Но учитывая постоянный рост стоимости новостроек и жилья на вторичном рынке, накопить необходимую сумму наличными мало, кто из среднестатистических граждан имеет возможность. А вот воспользоваться ипотечным кредитом могут многие. Остается только выбрать подходящие именно для вас условия кредитования, процентные ставки и один из коммерческих банков, вызывающий у вас наибольшее доверие.

Процедура оформления и получения ипотечного кредита

     Для получения ипотечного кредита необходимо собрать пакет документов, стандартно включающие в себя следующие бумаги:

    копию документа удостоверяющего личность (для физического лица таким документом является паспорт);
    оформленную в соответствие со стандартами выбранного банка кредитную заявку, заполнение которой потребует от вас максимум внимания и аккуратности;
    справку с места работы по форме 2-НДФЛ, подтверждающую размер и стабильность ежемесячных доходов заявителя;
    выписку с открытых банковских счетов (при условии их наличия, в качестве еще одного подтверждения финансового благополучия потенциального заемщика);
    аналогичные данные созаемщика (по закону супруги всегда выступают созаемщиками вне зависимости от того, на чье имя оформляется кредит) и поручителей (если они необходимы по условиям кредитования).

     Следующий шаг заключается в ожидании одобрения или отказа в удовлетворении вашей кредитной заявки. Если заветное согласие банка получено, можно смело приступать к поиску своего нового жилья, которым может быть квартира, апартаменты, таунхаус или загородный дом. Очень важным нюансом здесь является то, что при приобретении загородного коттеджа, вы не можете оформить ипотечный кредит на покупку только одного дома как строения, а должны будете оформить ипотеку и на здание, и на земельный участок.

     Не стоит также забывать и о том, что срок действия полученного одобрения банка имеет временные ограничения. Как правило, они составляют порядка трех месяцев. Зато в течение этого периода вы можете быть уверены в том, что сохранятся выбранные вами условия кредитования. Это может быть важно в том случае, если, например, вы воспользовались специальным кредитным предложением, действующим в течение какого-то определенного срока. Например, в 2011 году Сбербанк России проводил срочную акцию, предлагая кредит под 8% годовых при условии его оформления на 8 лет. Такие условия были очень выгодны не только два года назад, но и сейчас. Возможность участия в такой льготной программе предоставлялась только тем заемщикам, которые подали кредитную заявку в период действия акции. Хотя непосредственное подписание самого кредитного договора могло выходить за пределы этого временного промежутка.

     Подобрав самостоятельно, через агентство недвижимости или частного риэлтора подходящий для вас объект недвижимости, вы переходите к третьему шагу, который заключается в сборе пакета документов по приобретаемой квартире или коттеджу и его подаче на рассмотрение банком.

     В предоставляемый пакет документов в этом случае войдут:

    кадастровый паспорт с экспликацией и масштабным планом на квартиру, дом или земельный участок (как уже упоминалось выше, при оформлении ипотеки на загородный дом, ипотека оформляется также на земельный участок),
    выписка из БТИ из технического паспорта объекта,
    справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных платежей,
    паспортные данные продавца,
    оригинал или заверенная копия свидетельства о собственности,
    выписка из домовой книги о прописанных и выписанных жильцах,
    оформленное в письменной форме и нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на проведение сделки;
    отчет с результатами проведения оценки рыночной стоимости приобретаемого объекта.

     Особое внимание следует уделить последнему пункту, потому что он имеет одно из ключевых значений для последующего оформления ипотечного кредитного договора. Оценка должна быть проведена одной из независимых экспертных оценочных компаний, перечень которых обычно рекомендует банк.

     Эксперты-оценщики выезжают на осмотр приобретаемого вами объекта, изучают его техническую и правоустанавливающую документацию, проводят исследование с помощью одного из рекомендованных методов оценки (чаще всего используют сравнительный метод, когда изучаются реальные факторы спроса, предложения и ценообразования на рынке недвижимости аналогичных по своим параметрам объектов) и представляют отчет, в котором указывается рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости. Эти данные позволяют банку убедиться в ликвидности приобретаемой квартиры или загородного коттеджа, а значит в надежности залогового обеспечения по выдаваемому кредиту.

     Ликвидационная стоимость указывается на тот случай, если заемщик не сможет выплачивать кредит, и его недвижимость будет изъята и продана с аукциона с целью погашения кредитной задолженности. Специальные сотрудники банка проверяют подлинность документов, проводят их правовую экспертизу и соответствие оформления нормам закона. Банк вправе отказать вам в приобретении выбранной недвижимости, если посчитает ее недостаточно надежной или выявит какие-либо спорные моменты, с ней связанные.

     Основными причинами отказа могут послужить: подтверждение факта неликвидности приобретаемого объекта недвижимости, покупка квартиры в доме под снос или находящемся в аварийном состоянии, обнаружение факта обременения залоговыми обязательствами или правами третьих лиц, а также ареста недвижимости. Только после получения финального разрешения банка на проведение сделки, вы можете приступать к одновременному оформлению договора купли-продажи с продавцом и кредитного договора с банком.

Специфика и особенности ипотечного кредитного договора

     Что же представляет собой договор залога недвижимости? Каковы обязательства сторон в рамках этого договора?

     Надо заметить, что вопрос заключения ипотечного кредитного договора регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральными законами «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Договор ипотеки по своей сути это договор залога имущества в обеспечение договора займа под получение определенной денежной суммы. В качестве залога, то есть гарантированного обеспечения по кредиту, может выступать городская квартира или загородный дом с земельным участком. Основными действующими лицами по ипотечному договору выступают залогодатель и залогодержатель, к которым закон предъявляет целый ряд требований. В качестве залогодателя, или другими словами заемщика, может выступать только полностью дееспособный и правоспособный человек, достигший 18 лет. В свою очередь залогодержатель, или в данном случае коммерческий банк, не должен иметь в своих уставных документах никаких юридических ограничений на возможность передачи недвижимого имущества в залог и иметь право выдавать кредиты физическим лицам. Кроме того, ограничиваются также объекты недвижимости, которые могут выступать в качестве залога. Так в частности не могут быть заложены загородные дома и городские квартиры, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, а также те объекты недвижимости, которые в силу закона запрещено приватизировать (служебные квартиры, квартиры, находящиеся в военных городках, квартиры или комнаты в общежитиях и прочее). Если залогодатель является собственником доли, а не всего имущества, залоговые обязательства все равно распространяются на весь объект недвижимости. Для этого необходимо оформление согласия других собственников. Кстати, при оформлении кредита по согласованию с банком допускается закладывать не ту недвижимость, которую вы приобретаете, а другую, собственником которой вы являетесь.

Содержание ипотечного кредитного договора

     В ипотечном кредитном договоре в обязательном порядке указываются следующие пункты:

    детальное описание закладываемой недвижимости (предмета ипотеки);
    результаты проведенной экспертной оценки рыночной стоимости квартиры, комнаты, дома или другой недвижимости, выступающей в качестве залога;
    запрашиваемая сумма кредита, сроки и условия его погашения, а также прилагаемый к основному договору примерный график платежей с фиксированными датами, не позднее которых должен быть произведен платеж, и с указанием суммы основного долга и процентов за пользование кредитом, из которых складывается размер ежемесячного платежа;
    правовой статус заемщика относительно недвижимости, выступающей в качестве залога по кредиту (собственник, арендатор и т.п.);
    данные территориального отделения Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, зарегистрировавшего право заемщика.

     При описании предмета залога обязательно указывается точный адрес, общая площадь, количество комнат и другие существенные технические характеристики. Если в качестве обеспечения по кредиту выступает загородный дом, то помимо описания самого здания, также указывается площадь, кадастровый номер, категория и функциональное назначение земельного участка, на котором он расположен. При оформлении ипотечного кредита для строящегося здания, в качестве залога будет выступать само недостроенное здание, расходные и строительные материалы, а также оборудование, принадлежащее собственнику, которое предполагается использовать для проведения строительных работ.

     В кредитном договоре указываются также результаты проведенной независимой оценки рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости, которые заемщик предоставляет банку вместе с пакетом документов, необходимых для получения разрешения банка на покупку. С проведенной оценкой и определенной в ее ходе стоимостью должен быть согласен и банк-кредитор, и сам заемщик. Только в этом случае договор будет считаться действительным. В некоторых случаях указывается также оценка, проведенная БТИ. Но эта оценка, как правило, очень далека от реальной стоимости недвижимости и сильно занижена, так как не учитывает реальные рыночные факторы ценообразования. Использование данного вида оценки инвентаризационной стоимости недвижимости нецелесообразно и не выгодно для заемщика, так как есть риск отказа банка от заключения такой сделки, сумма которой может превышать оценочную стоимость закладываемой недвижимости.